«Около трети всех кредитов заемщики оформляют под залог имеющейся в собственности недвижимости, и в последнее время наблюдается тенденция к увеличению этого направления в портфеле. Чаще клиенты самостоятельно строят дом «под себя», реже – приобретают готовые коттеджи. Как правило, заемщик по этому кредиту – бизнесмен или топ-менеджер. Очень часто за таким продуктом обращаются те заемщики, у которых уже имеется в собственности квартира, и они хотят приобрести либо построить коттедж, заложив свою квартиру, либо земельный участок», – отмечает главный специалист группы ипотечного кредитования Самарского филиала «Нордеа Банк» Александра Миткалева.Кредитование объектов загородной недвижимости осуществляется как в отношении готового, уже построенного жилья, так и в отношении строящегося.«При покупке жилого дома, в зависимости от условий реализуемой программы, банк может кредитовать как покупку непосредственно жилого дома, так и целиком покупку жилого дома с земельным участком. В любом случае, в качестве обеспечения будет принят залог жилого дома с земельным участком, на котором он расположен. Купить готовое жилье гораздо проще, ставки по таким кредитам, как правило, ниже, да и банку оценить ликвидность и юридическую чистоту кредитуемого объекта намного проще», – отмечает финансовый менеджер по ипотеке Самарского регионального центра банка «Глобэкс» Андрей Коростелев.
Использовать по назначениюКредиты на строительство загородной недвижимости, как правило, носят целевой характер и подразумевают отчетность за освоение выданных в кредит денежных средств.

«Подобные кредиты могут выдаваться целиком или траншами, с привязкой к графику строительных работ. В качестве обеспечения может выступать как непосредственно земельный участок, на котором ведется строительство, так и прочее недвижимое имущество, находящееся в собственности заемщика. В дальнейшем может идти речь об ипотеке уже построенного жилья. Работа банков в этом сегменте носит больше индивидуальный характер, чем массовый. И это вполне объяснимо, ведь одинаковых проектов не существует, и каждый случай является уникальным», – комментирует Андрей Коростелев.В случае, если потенциальный заемщик желает строить дом самостоятельно, без привлечения сторонних организаций, и у него нет невозможности подтвердить целевое использование средств через плату подрядчику, ему подойдет программа «Кредит под залог недвижимости». «Такие программы, как правило, не требуют целевого использования средств, однако и процентная ставка по такому кредиту будет выше – 15,75%, максимальный срок меньше – 10 лет, сумма – до 9 млн рублей, банк предоставит не более 50% от стоимости залога», – поясняет региональный координатор Росбанка в Самаре Виталий Данилов.
Разные условияВ банке «Глобэкс» действует индивидуальная программа кредитования жилой недвижимости, которая позволяет приобрести гражданам как уже готовое жилье, так и жилье, строящееся в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ. Этот кредитный продукт направлен, в том числе, на покупку жилых домов с земельным участком, сблокированных жилых домов и таун-хаусов.Как отмечает Андрей Коростелев, условия по такому кредиту достаточно лояльны: размер кредита может составлять до 80% стоимости приобретаемого жилого дома с земельным участком, максимальную сумму кредита ограничивает только платежеспособность заемщика. Стоит отметить, что в расчет принимается также доход созаемщиков, которых можно привлечь, если собственных доходов заемщика недостаточно. Общее количество привлекаемых созаемщиков может достигать трех человек, при этом необязательно, чтобы это были родственники. Максимальный возраст заемщика может достигать 65 лет, а доходы могут быть подтверждены как справкой по форме 2НДФЛ, так и справкой по форме банка. Также могут быть учтены подтвержденные доходы от индивидуальной трудовой деятельности. Максимальный срок такого кредита – 12 лет. Процентная ставка носит переменный характер и зависит от уровня ставки рефинансирования ЦБ РФ. От формы подтверждения доходов процентная ставка не зависит. Также отсутствуют комиссии за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита.Сразу несколько программ для покупки загородной недвижимости предлагает Росбанк. Программа «Загородная недвижимость» предназначена для тех, кто покупает земельный участок либо готовый дом с участком под залог приобретаемой недвижимости. Программа «На улучшение жилищных условий» предназначена для приобретения или строительства жилья под залог уже имеющейся недвижимости. «Именно она лучше всего подходит для самостоятельного строительства дома. Залогом может выступить либо земельный участок, либо любая другая недвижимость, например квартира. Ставки в рублях составляют от 12,5% до 14% годовых, первоначальный взнос – от 20%, сроки – от 1 до 25 лет, сумма –  от 300 тыс. до 18 млн рублей. Однако, поскольку кредит является целевым, заемщик должен будет подтвердить использование средств на строительство, предоставив, например, договор подряда. Банк выдаст деньги наличными (при наличии документов об оплате) либо перечислит деньги напрямую строительной организации», – сообщает Виталий Данилов.«Нордеа Банк» предлагает программу «Целевой ипотечный кредит». Она предоставляется для строительства жилого дома под залог находящегося в собственности заемщика или третьих лиц объекта недвижимости.«В качестве залога принимаются квартира, жилой дом с земельным участком, нежилое помещение либо земельный участок. В зависимости от вида залога применяется определенный дисконт от его стоимости. В частности, по квартирам применяется дисконт 10%, то есть сумма кредита не может превышать 90% рыночной стоимости квартиры, определенной независимым оценщиком. По жилым домам и нежилым помещениям дисконт составляет 30%, по земельным участкам – 50%. Так как кредит является целевым, то заемщику необходимо будет отчитаться по целевому использованию в течение года после выдачи кредита, предоставив, например, смету на строительство на всю сумму выданных средств», – поясняет Александра Миткалева. Кроме целевого ипотечного кредита банк предлагает кредит на покупку уже построенного дома с земельным участком под его же залог, то есть «Классический ипотечный кредит», когда приобретаемый объект является обеспечением по ипотечному кредиту. «Условия, в том числе и ставки, по обеим программам одинаковы, в механизме принятия решения по заявке также разницы не существует, поэтому и для заемщика нет отличий в процессе рассмотрения или получения кредита», – заключает эксперт.
СПРАВКАЧаще всего банки выдвигают к заемщику следующие требования:1. На участке должен быть возведен фундамент под будущую недвижимость.2. Участок должен быть оборудован инженерными коммуникациями: канализация, водоснабжение, газоснабжение, системы отопления.3. Участок, на котором будет строиться дом, должен иметь статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Если земельный надел имеет статус ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), то кредит на строительство частного дома банк выдаст исключительно под залог уже имеющейся недвижимости (чаще всего земельного участка).
Виталий ДАНИЛОВ, региональный координатор Росбанка в Самаре:– При кредитовании объектов загородной недвижимости риски банков мало чем отличаются от обычной ипотеки, так как у банка остается залог в виде недвижимости. Риск может быть несколько выше, если залогом выступает земельный участок, так как его ликвидность гораздо ниже, чем у квартиры, а оценка затруднена. Однако эти риски уже заложены в стоимость кредитования по данной программе.
Александра МИТКАЛЕВА, главный специалист группы ипотечного кредитования Самарского филиала «Нордеа Банк»:– В настоящее время переезд за город сдерживается отсутствием развитой инфраструктуры и дорогим, по сравнению с квартирой, содержанием загородного дома. По мере постепенного разрешения этих вопросов будет расти и спрос на загородное строительство, следовательно, увеличится спрос на кредитные продукты банков, реализующих сопутствующие продукты.