Банки один за другим объявляют о снижении ставок, эксперты прогнозируют рост цены квадратного метра

«Друзья, начал разбираться с ипотекой. Нужна ваша помощь. Напишите, какой реально у вас процент по ипотеке», — обратился сегодня к подписчикам в «Твиттере» вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Ряд банков сегодня же объявил об уменьшении ипотечных ставок ниже 8%. «Идеальная ставка — для идеального заемщика», — охлаждают пыл клиентов банков эксперты «БИЗНЕС Online». Кроме того, по их мнению, застройщики, почувствовавшие оживление спроса на волне дешевой ипотеки, ответят на это ростом цен на жилье.

Марат Хуснуллин попросил россиян поделиться опытом по части ипотечного кредитованияФото: «БИЗНЕС Online»

«ДРУЗЬЯ, НАЧАЛ РАЗБИРАТЬСЯ С ИПОТЕКОЙ. НУЖНА ВАША ПОМОЩЬ»

С необычным опросом сегодня выступил вице-премьер РФ. Марат Хуснуллин попросил россиян поделиться опытом по части ипотечного кредитования. «Друзья, начал разбираться с ипотекой. Нужна ваша помощь. Напишите здесь или в личном сообщении, какой реально у вас процент по ипотеке, какой был процент первоначального взноса от общей суммы, в каком банке платите и из какого вы региона», — попросил Хуснуллин в «Твиттере».

Вице-премьер объявил, что хочет «получить реальную ситуацию по рынку от тех, кто пользуется продуктом, а не отчетные цифры», и предупредил, что всем ответить не сможет, но все «зафиксирует». «Соберу объем информации и буду работать по этому вопросу. Уверен, что ипотека должна быть доступнее!» — заключил вице-премьер.

Два российских банка из первой десятки — Альфа и ВТБ — объявили о снижении ипотечных ставок Фото: «БИЗНЕС Online»

ВТБ И АЛЬФА-БАНК ПОШЛИ ПО СЛЕДУ ГАЗПРОМБАНКА И «ОТКРЫТИЯ»

Напомним, ранее Хуснуллин заявил о необходимости снижать ипотечные ставки в России — по его словам, стоимость жилищных кредитов по-прежнему завышена. Еще до его заявления ряд банков снизил ставки, и сегодня этот процесс продолжился: два российских банка из первой десятки — Альфа и ВТБ — объявили о снижении ипотечных ставок. «ВТБ снижает ставки на 0,5 процентных пункта по всей линейке ипотечных программ, — гласит объяснение, которое появилось на сайте ВТБ. — Кредит на готовое и строящееся жилье теперь доступен по ставке от 7,9 процента годовых. Рефинансирование действующей ипотеки другого банка можно оформить под 8,5 процента».

Однако дешевые кредиты по карману только состоятельным клиентам. Ставку под 7,9% годовых ВТБ обещает заемщикам, у которых уже есть минимум 50% от стоимости квартиры в виде первоначального взноса. Банк также предлагает дисконт от ставки от 0,5 до 0,6 п. п. для тех, кто уже является его клиентом по другим продуктам. При покупке недвижимости, находящейся в залоге у банка, ВТБ обещает специальную ставку — 7,8% при первоначальном взносе от 50%.

Как сообщают «Ведомости», Альфа-Банк с 10 февраля снизил ипотечные ставки на 0,4 п. пункта. Минимальная ставка кредитов на покупку строящегося жилья теперь составляет 7,99%, готового на вторичном рынке — 8,39%. 

Впрочем, другие крупные банки и раньше анонсировали дешевую ипотеку. Газпромбанк предлагает от 100 тыс. до 60 млн рублей под 7,7% на срок от 1 года до 30 лет. Для сравнения: Сбербанк выдает ипотеку от 8,5% на вторичное жилье, а ставка для желающих рефинансировать кредит —  9%. Ставку в 7,95% годовых обещает банк «Открытие». Это касается только тех клиентов, у кого сумма кредита — от 4 млн рублей и выше, а первоначальный взнос — от 20%. Республиканские банки также не отстают от федеральных. Так, Ак Барс Банк сегодня предлагает ипотеку на новостройки и вторичку от 7,99%. Рефинансирование ипотеки обещает по ставке от 8,25%.

Отметим, буквально на прошлой неделе Центробанк снизил ключевую ставку на 25 п. п. до 6% годовых. Это 6-е снижение подряд. В минстрое РФ ранее сообщали, что в случае с ипотекой рассматривают две психологические отметки — просто переход на однозначную цифру и 8%.

Стоит только отследить увеличение продаж по какому-нибудь объекту, как застройщик тут же отвечает на рост спроса повышением цен Фото: «БИЗНЕС Online»

ЗАСТРОЙЩИКИ ОТРЕАГИРУЮТ РОСТОМ ЦЕН?

Впрочем, радоваться покупателям рано, считают пессимистично настроенные участники рынка. Девелоперы, чутко отслеживающие настроения своих клиентов, держат руку на пульсе спроса. Стоит только отследить увеличение продаж по какому-нибудь объекту, как застройщик тут же отвечает на рост спроса повышением цен.

Цены на новостройки в Казани росли в предыдущие два года быстрыми темпами, констатируют аналитики компании Knight Frank. «По состоянию на конец 2019 года средневзвешенная стоимость 1 квадратного метра достигла максимального значения за всю ретроспективу — более 80 тысяч рублей», — пояснила «БИЗНЕС Online» директор департамента консалтинга и аналитики Knigt Frank Ольга Широкова. А агрегатор «Домофонд.ru», собирающий открытые данные с сайтов объявлений типа Avito, показывает, что с июля прошлого года по январь нынешнего казанский «квадрат» в среднем подорожал с 80 до 85 тысяч рублей. Понятно, что этот взлет обеспечен переходом на эскроу-счета и темпы роста цен в 2020 году будут значительно медленнее, отмечал в разговоре с «БИЗНЕС Online» директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев. «Думаю, что рост порядка 5–7 процентов однозначно будет», — говорит он.

Если эти предположения верны, то снижение ставки ипотеки на 1–3 процента — как мертвому припарки: квартиры все равно дешевле не станут. И для покупателей с доходами ниже средних «полегчавшая» ипотека не облегчит бремени ежемесячных ипотечных платежей.

Андрей Савельев (справа) считает, что снижение ставок значительно повлияет на динамику спроса Фото: «БИЗНЕС Online»

ИДЕАЛЬНАЯ СТАВКА ДЛЯ 10% ЗАЕМЩИКОВ  

Генеральный директор «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев считает, что снижение ставок значительно повлияет на динамику спроса. А при росте потребностей повышаются и цены — такова экономическая теория. Что касается увеличения объема строительства, по его словам, оно и так планируется. «У нас сейчас наметилась такая тенденция, что многие застройщики продолжают усиливать позиции. Так называемая большая пятерка крупных строителей все больше и больше наращивает обороты. Кроме того, планка правительства на 2020 год поднята еще больше», — напоминает он.

Гендиректор «НЛБ-недвижимости» дал совет читателям нашего издания: «Если видите информацию, что банк дает ставку от 7,9 процента, это не значит, что вы получите именно столько». Савельев объяснил, что минимальная ставка, которую рекламирует банк, подходит только идеальному заемщику. Это тот, чей доход подтвержден по форме 2-НДФЛ, с первоначальным взносом не менее 60% и квартирой на вторичном рынке. Однако заемщиков с такими идеальными условиями, по словам Савельева, — максимум 10% от общего числа.  

Собеседник газеты советует не рассчитывать на минимальную ставку. Надо прибавить к ней 0,5% — получится средняя величина. «Тем не менее это существенное снижение ставок, — сказал он. — Меня радуют такие перспективы».

Руслан Загитов: «Может произойти и увеличение стоимости квартир. Цены квадратного метра возрастут потому, что поднимется спрос. Как только появляется спрос, сразу повышают стоимость» Фото: minstroy.tatarstan.ru

«Если ипотека падает вниз, значит, у людей появляются возможности улучшения жилищных условий, то есть они могут позволить себе взять ипотеку, и жизнь становится комфортной, — рассказал „БИЗНЕС Online“ представитель национального объединения застройщиков жилья в РТ Руслан Загитов. — Вместе с этим может произойти и увеличение стоимости квартир. Цены квадратного метра возрастут потому, что поднимется спрос. Как только появляется спрос, сразу повышаются стоимость».

Собеседник газеты считает, что снижение ипотечных ставок пойдет только на пользу рынку, подстегнет его. Застройщики захотят выводить в стройку больше продуктов. Усилится конкуренция, увеличится число акционных квартир или распродаж для привлечения клиентов. Загитов добавил, что спрос повысят также социальные гарантии, которые реализует в последнее время государство, например, 450 тыс. рублей многодетным семьям на погашение ипотеки и маткапитал.

Снижение ставки ипотеки на 1–3 процента — как мертвому припарки: квартиры все равно дешевле не станут Фото: «БИЗНЕС Online»

По словам собеседника издания, республиканские банки вслед за федеральными также разработают подобные ипотечные продукты. Загитов напомнил, что банки вроде ВТБ, Россельхозбанка, ДОМ.РФ — крупные игроки, которые, кроме ипотеки, предоставляют в очень больших количествах еще и проектное финансирование, замыкая на себе весь круг финансовых потоков: дают деньги застройщику, дольщик приносит их в виде эскроу-счета, после чего они направляются на ипотеку. Но республиканские банки не все допущены к проектному финансированию, среди таковых только Ак Барс Банк. «Сейчас они тоже разработают свой механизм. У многих наших банков кредитные портфели составляют также ипотечное кредитование. Соответственно, они тоже сейчас будут делать такие продукты. Уверен, что Ак Барс Банк тоже в ближайшее время заявит о снижение ипотечных ставок», — пояснил представитель национального объединения застройщиков жилья в РТ. По его словам, отреагируют на изменения ипотечных ставок крупных игроков и банки поменьше, если они работают на ипотечном рынке. «Они тоже будут создавать конкурентоспособный продукт — не станут держать на уровне 14–15 процентов ипотеку, когда другие дают по 7,9 процента, — подчеркнул эксперт. — Думаю, что просто пока не успели, появятся еще предложения».

По мнению Марата Галлямова, новость о снижении ставок повлияет положительно — он ожидает рост рынка плюс 7–10% Фото: «БИЗНЕС Online»

По мнению директора компании «Этажи» Марата Галлямова, новость о снижении ставок повлияет положительно — он ожидает рост рынка плюс 7–10%. «Темпы строительства точно увеличатся. Эта поддержка от государства была необходима в том числе и строительной отрасли в связи с „майскими указами“ президента России Владимира Путина», — добавляет эксперт. И отмечает, что прогноз по ценам очень сдержанный в связи с сильным ростом в 2017–2019 годах. Дальнейшее активное увеличение стоимости не выдержит покупательская способность населения.

Подобные предложения от федеральных банков Галлямов объяснил тем, что у них есть достаточный объем финансов и надежность. «Поэтому снижение ставок начинается с них. Потом подтягиваются региональные банки», — говорит он. 

Директор «Этажей» не исключает, что на этапе рассмотрения заявки станет больше отказов. Он говорит, что сейчас за одобрением ипотеки начнут обращаться люди, которым недоступны были ставки по ипотеке 8, 9, 10%. И проверка платежеспособности заемщиков станет проходить более тщательно.

Персоны: Хуснуллин Марат Шакирзянович

Дмитрий Катаргин, Эльвира Вильданова, Максим Кирилов, Лиля Ахкиямова

Фото на анонсе: © Алексей Филиппов, РИА «Новости»

business-gazeta