Квартиры в новостройках являются, пожалуй, самым желанным приобретением из всех типов жилья, представленных на рынке. Долго рассуждать о достоинствах таких квартир не приходится: главное их преимущество как раз и состоит в том, что они новые. А вот сравнить возможные схемы покупки желанных квадратных метров и выяснить, какая наиболее безопасная и выгодная, помогут эксперты.
Строим вместе
Сегодня самый распространенный способ сотрудничества покупателя и продавца строящегося жилья — заключение договора долевого участия (ДДУ). На основании этого документа покупатель становится дольщиком и обязуется в указанные сроки на фиксированных условиях оплачивать строительство возводимого жилого объекта в объеме его будущей жилплощади, то есть квартиры. По словам вице-президента по маркетингу строительной компании «Портал» Екатерины Дусаевой, права дольщиков и условия ДДУ четко прописаны в Федеральном законе №214. Этот закон очень строго регламентирует отношения застройщика и участника долевого строительства. «Я бы посоветовала при заключении договора особое внимание обратить на обязательства застройщика, — говорит Екатерина Дусаева. — Покупатель квартиры в новостройке должен хорошо представлять, какие работы застройщик обязан выполнить и что входит в стоимость договора, что — нет».
Заключая договор долевого строительства, покупатель прежде всего преследует цель сэкономить собственные деньги. И такой способ приобретения жилья, как «долевка», сегодня самый бюджетный.
Рассрочка от застройщикаЕще один распространенный вариант приобретения жилья на первичном рынке — рассрочка от компании-застройщика. Чтобы привлечь клиентов и эффективно конкурировать с другими кредиторами, застройщики предлагают выгодные для заемщиков варианты рассрочки. Преимущество рассрочки, в сравнении, например, с ипотекой, состоит в значительно более упрощенной процедуре ее получения. Во-первых, покупателю не придется тратить время на сбор документов, выполнение длинного перечня условий банков и ожидание рассмотрения заявки. Воспользоваться предложением можно в день заключения договора на покупку квартиры. С покупателем заключается договор, который позволяет оформить рассрочку не только на время строительства, но и на более длительный срок. Во-вторых, при выборе рассрочки отсутствует риск получить отказ, как это часто бывает в случае с ипотечным кредитом. И, в-третьих, из документов покупателю понадобится только паспорт. Именно на этом моменте акцентирует внимание Екатерина Дусаева, говоря о преимуществах рассрочки. «Если сравнивать схему рассрочки с ипотекой, то преимущества для покупателей очевидны – не нужно проходить процедуру одобрения кредита, доказывая свою платежеспособность и привлекая поручителей, не требуется предоставлять документы по приобретаемой недвижимости или покупать страховку, – поясняет эксперт. – Конечно, есть и недостатки: это увеличение финансовой нагрузки, а также отсутствие возможности сразу оформить жилье в собственность до погашения долга перед компанией».Еще один плюс в том, что клиенты могут выбрать удобный для себя график погашения задолженности. В рассрочку застройщики предпочитают продавать недвижимость на стадии строительства. С учетом пожеланий заемщика составляется график выплат, которые должен вносить покупатель. Средства могут выплачиваться каждый месяц или раз в квартал. В некоторых случаях регулярность платежей зависит от темпов строительства. Однако в большинстве случаев стоимость жилья должна быть выплачена до сдачи здания в эксплуатацию. Конкретный порядок оплаты прописывается в договоре с застройщиком. Порядок погашения долга перед застройщиком в компаниях варьируется, но большинство из них заявляют о готовности рассмотреть финансовые возможности клиента и пойти ему на уступки.Оформить рассрочку выгодно покупателю, который способен выплатить стоимость жилья за несколько лет и имеет достаточно собственных средств для внесения большого авансового взноса.Но у такой схемы есть и минусы. Прежде всего, надо быть готовым к тому, что привлекательные для покупателей условия рассрочки распространяются обычно лишь на конкретные квартиры в жилом доме, и обычно это не самый «ходовой товар» (например, 3-комнатные квартиры или квартиры на первом этаже). Большинство строительных компаний предлагают лишь жилье в строящихся объектах, а не в сданных домах. В основном купить в рассрочку можно квартиры большей площади, которые обычно менее востребованы на рынке.
ВзаимозачетСуть схемы взаимозачета – это выкуп имеющейся квартиры риелтором (девелопером) или активный поиск покупателя на старую квартиру с бронированием новой. При этом ее основное преимущество состоит в том, что квартира в новостройке бронируется за клиентом и фиксируется ее стоимость, что происходит еще на этапе достижения договоренностей. Таким образом клиент застрахован от повышения стоимости предложения в новостройке. Также он не тратит свои силы и время на реализацию старой квартиры.«Строительные компании берут квартиры физических лиц для дальнейшей реализации и соответственно предоставляют квартиры в своем новом доме. Как правило, такие услуги могут предложить только те застройщики новостроек, которые имеют сильные риелторские подразделения», – сообщает управляющий отделом жилой недвижимости агентства недвижимости «Визит» Олеся Карпенко.Алгоритм действий в этом варианте следующий. «Человек обращается в строительную компанию со своим вторичным жильем, где оценивают его квартиру по рыночной стоимости, — рассказывает риелтор строительной компании «Берег» Мария Безбородова. — Одновременно с этим ему подбирается жилье в новом доме. Далее заключаются договоры долевого участия, где фиксируется цена квадратного метра до того момента, пока квартира будет продаваться на вторичном рынке, а также договор на оказание риелторских услуг по продаже имеющейся квартиры. Стоимость услуг составляет 2% от продажи квартиры на вторичном рынке. В перечень услуг входит полное сопровождение сделки, начиная с рекламы квартиры, организации просмотров, ведение сделки в Регпалате и получение свидетельства о праве собственности. Как правило, если цена вторичной квартиры определена конкурентоспособно, то вся сделка занимает 2-3 месяца. Бывает, что люди хотят продать квартиру и дороже, мы не противимся этому и принимаем сторону клиента, конечно, тогда процесс продажи может затянуться».Однако при таком варианте обмена есть и определенные риски. По словам генерального директора Агентства недвижимости и ипотеки «ВИП Компания» Татьяны Сыровой, нередко застройщик принимает зачетные квартиры по цене ниже рыночной, по так называемой ликвидационной стоимости. Здесь учитываются разные факторы риска: вдруг квартира не продастся, или будет продаваться долго, или резко понизятся цены. Это вполне естественно, что компания страхует свои риски. Для застройщика это довольно рискованная сделка.
Выгодно всемПо общему мнению экспертов, наиболее простым и со всех сторон выгодным способом приобретения нового жилья является стопроцентная оплата клиентом стоимости квартиры. Но, к сожалению, доступен он немногим. «В случае, когда покупатель приходит к застройщику с «живыми» деньгами, он имеет возможность не только попросить зафиксировать цену до завершения строительства, но и получить существенную скидку», – заключает Татьяна Сырова.
Екатерина Дусаева, вице-президент по маркетингу строительной компании «Портал»:– Наша компания к вопросу рассрочки подходит гибко, индивидуально обсуждая ее условия с каждым клиентом. Стандартно мы предлагаем беспроцентную рассрочку до 1 года с фиксацией цены на день подписания договора. На вопрос фиксации цены необходимо особо обратить внимание, поскольку некоторые застройщики оставляют за собой право изменять сумму платежа с учетом изменений в прайсе. Если речь идет о строящемся объекте, то, разумеется, с каждым построенным этажом цена за квадратный метр будет расти.
Мария Безбородова, риелтор строительной компании «Берег»:– Зачетная схема покупки нового жилья является одной из самых удобных для покупателей. В этом случае клиент приносит нам все необходимые документы, а все остальное – наша работа. Большой плюс этой схемы в том, что цена фиксируется независимо от колебаний рынка. И еще один немаловажный момент: если квартира на вторичном рынке продается со скидкой, мы ее делаем за счет снижения стоимости квадратного метра в «долевке». То есть, например, на 50 тысяч уменьшили цену «вторички», соответственно, на 50 тысяч понизили для нашего дольщика цену новой квартиры.
Рассрочка от застройщикаЕще один распространенный вариант приобретения жилья на первичном рынке — рассрочка от компании-застройщика. Чтобы привлечь клиентов и эффективно конкурировать с другими кредиторами, застройщики предлагают выгодные для заемщиков варианты рассрочки. Преимущество рассрочки, в сравнении, например, с ипотекой, состоит в значительно более упрощенной процедуре ее получения. Во-первых, покупателю не придется тратить время на сбор документов, выполнение длинного перечня условий банков и ожидание рассмотрения заявки. Воспользоваться предложением можно в день заключения договора на покупку квартиры. С покупателем заключается договор, который позволяет оформить рассрочку не только на время строительства, но и на более длительный срок. Во-вторых, при выборе рассрочки отсутствует риск получить отказ, как это часто бывает в случае с ипотечным кредитом. И, в-третьих, из документов покупателю понадобится только паспорт. Именно на этом моменте акцентирует внимание Екатерина Дусаева, говоря о преимуществах рассрочки. «Если сравнивать схему рассрочки с ипотекой, то преимущества для покупателей очевидны – не нужно проходить процедуру одобрения кредита, доказывая свою платежеспособность и привлекая поручителей, не требуется предоставлять документы по приобретаемой недвижимости или покупать страховку, – поясняет эксперт. – Конечно, есть и недостатки: это увеличение финансовой нагрузки, а также отсутствие возможности сразу оформить жилье в собственность до погашения долга перед компанией».Еще один плюс в том, что клиенты могут выбрать удобный для себя график погашения задолженности. В рассрочку застройщики предпочитают продавать недвижимость на стадии строительства. С учетом пожеланий заемщика составляется график выплат, которые должен вносить покупатель. Средства могут выплачиваться каждый месяц или раз в квартал. В некоторых случаях регулярность платежей зависит от темпов строительства. Однако в большинстве случаев стоимость жилья должна быть выплачена до сдачи здания в эксплуатацию. Конкретный порядок оплаты прописывается в договоре с застройщиком. Порядок погашения долга перед застройщиком в компаниях варьируется, но большинство из них заявляют о готовности рассмотреть финансовые возможности клиента и пойти ему на уступки.Оформить рассрочку выгодно покупателю, который способен выплатить стоимость жилья за несколько лет и имеет достаточно собственных средств для внесения большого авансового взноса.Но у такой схемы есть и минусы. Прежде всего, надо быть готовым к тому, что привлекательные для покупателей условия рассрочки распространяются обычно лишь на конкретные квартиры в жилом доме, и обычно это не самый «ходовой товар» (например, 3-комнатные квартиры или квартиры на первом этаже). Большинство строительных компаний предлагают лишь жилье в строящихся объектах, а не в сданных домах. В основном купить в рассрочку можно квартиры большей площади, которые обычно менее востребованы на рынке.
ВзаимозачетСуть схемы взаимозачета – это выкуп имеющейся квартиры риелтором (девелопером) или активный поиск покупателя на старую квартиру с бронированием новой. При этом ее основное преимущество состоит в том, что квартира в новостройке бронируется за клиентом и фиксируется ее стоимость, что происходит еще на этапе достижения договоренностей. Таким образом клиент застрахован от повышения стоимости предложения в новостройке. Также он не тратит свои силы и время на реализацию старой квартиры.«Строительные компании берут квартиры физических лиц для дальнейшей реализации и соответственно предоставляют квартиры в своем новом доме. Как правило, такие услуги могут предложить только те застройщики новостроек, которые имеют сильные риелторские подразделения», – сообщает управляющий отделом жилой недвижимости агентства недвижимости «Визит» Олеся Карпенко.Алгоритм действий в этом варианте следующий. «Человек обращается в строительную компанию со своим вторичным жильем, где оценивают его квартиру по рыночной стоимости, — рассказывает риелтор строительной компании «Берег» Мария Безбородова. — Одновременно с этим ему подбирается жилье в новом доме. Далее заключаются договоры долевого участия, где фиксируется цена квадратного метра до того момента, пока квартира будет продаваться на вторичном рынке, а также договор на оказание риелторских услуг по продаже имеющейся квартиры. Стоимость услуг составляет 2% от продажи квартиры на вторичном рынке. В перечень услуг входит полное сопровождение сделки, начиная с рекламы квартиры, организации просмотров, ведение сделки в Регпалате и получение свидетельства о праве собственности. Как правило, если цена вторичной квартиры определена конкурентоспособно, то вся сделка занимает 2-3 месяца. Бывает, что люди хотят продать квартиру и дороже, мы не противимся этому и принимаем сторону клиента, конечно, тогда процесс продажи может затянуться».Однако при таком варианте обмена есть и определенные риски. По словам генерального директора Агентства недвижимости и ипотеки «ВИП Компания» Татьяны Сыровой, нередко застройщик принимает зачетные квартиры по цене ниже рыночной, по так называемой ликвидационной стоимости. Здесь учитываются разные факторы риска: вдруг квартира не продастся, или будет продаваться долго, или резко понизятся цены. Это вполне естественно, что компания страхует свои риски. Для застройщика это довольно рискованная сделка.
Выгодно всемПо общему мнению экспертов, наиболее простым и со всех сторон выгодным способом приобретения нового жилья является стопроцентная оплата клиентом стоимости квартиры. Но, к сожалению, доступен он немногим. «В случае, когда покупатель приходит к застройщику с «живыми» деньгами, он имеет возможность не только попросить зафиксировать цену до завершения строительства, но и получить существенную скидку», – заключает Татьяна Сырова.
Екатерина Дусаева, вице-президент по маркетингу строительной компании «Портал»:– Наша компания к вопросу рассрочки подходит гибко, индивидуально обсуждая ее условия с каждым клиентом. Стандартно мы предлагаем беспроцентную рассрочку до 1 года с фиксацией цены на день подписания договора. На вопрос фиксации цены необходимо особо обратить внимание, поскольку некоторые застройщики оставляют за собой право изменять сумму платежа с учетом изменений в прайсе. Если речь идет о строящемся объекте, то, разумеется, с каждым построенным этажом цена за квадратный метр будет расти.
Мария Безбородова, риелтор строительной компании «Берег»:– Зачетная схема покупки нового жилья является одной из самых удобных для покупателей. В этом случае клиент приносит нам все необходимые документы, а все остальное – наша работа. Большой плюс этой схемы в том, что цена фиксируется независимо от колебаний рынка. И еще один немаловажный момент: если квартира на вторичном рынке продается со скидкой, мы ее делаем за счет снижения стоимости квадратного метра в «долевке». То есть, например, на 50 тысяч уменьшили цену «вторички», соответственно, на 50 тысяч понизили для нашего дольщика цену новой квартиры.
