Сенсация на рынке гостеприимства: ключевой туристический магнит Казани национализирован. И коронавирус, судя по всему, ни при чем
Структуры, близкие Ак Барс Банку, забрали за долги у группы «Сувар» знаменитые отель и аквапарк «Казанской Ривьеры». В комплексе уже поменялась управленческая команда, а Ивану и Елене Войтко, которые руководили проектом 13 лет, остается только смотреть на это с высоты принадлежащего им колеса обозрения по соседству. Как выяснил «БИЗНЕС Online», под вопросом — и судьба «Планеты Фитнес» в Казани.
«БАНК ПРЕДПОЧИТАЕТ УПРАВЛЯТЬ НЕПРОФИЛЬНЫМИ АКТИВАМИ САМОСТОЯТЕЛЬНО»
Группа Ак Барс Банка (АББ) стала собственником аквапарка и отеля, входящих в гостинично-развлекательный комплекс «Казанская Ривьера». Об этом «БИЗНЕС Online» сообщила коммерческий директор ООО «УК „Казанская Ривьера“» Елена Войтко (компания занималась эксплуатацией комплекса с 2007 года).
Следы сделки можно увидеть в базе данных «Контур.Фокус». ООО «Отель „Ривьера“» и ООО «Аквапарк-Сувар», зарегистрированные на улице Фатыха Амирхана, 1, сменили собственника 3 июля. С 2011–2012 годов стопроцентным владельцем отеля и аквапарка было ЗАО «Сувар Эстейт», теперь же 100% уставного капитала обеих фирм принадлежит ООО «Центр гостеприимства», которое связано с группой Ак Барс Банка, а изначально, в 2010 году, имело в учредителях «Ак Барс Девелопмент». Так, на 96% юрлицо принадлежит ООО «Кварц-инвест», оно в свою очередь — ООО «Кей Инвестментс», которым владеет Антон Семенов. Последний — гендиректор ТРК «Тандем», который в свою очередь принадлежит Ак Барс Банку, ранее Семенов отвечал в банке за все направление коммерческой недвижимости.
ООО «Казанская Ривьера» отражено в базе данных как «дочка» «Сувар Эстейт», однако 18 июня здесь сменился гендиректор, им стал Валерий Бардаков (на фото). Фото: предоставлено «Сувар Эстейт»
И отель, и аквапарк остались под управлением ООО «Казанская Ривьера», которое пока отражено в базе данных как «дочка» «Сувар Эстейт», однако 18 июня здесь сменился гендиректор, им стал Валерий Бардаков, который теперь фактически и руководит комплексом. «Банк предпочитает управлять непрофильными активами самостоятельно, поэтому наша управляющая компания покинула эти объекты», — рассказала Войтко.
«С учетом всех последних событий можно заметить, что Ак Барс Банк становится одним из крупнейших участников рынка коммерческой недвижимости», — комментирует ситуацию гендиректор A-Development Мурат Ахмеров. Ему вторят другие участники рынка, вспоминая путь «Унистроя»: компания тоже начинала со строительства жилых комплексов, а потом с каждым годом стала прирастать коммерческими объектами (ТЦ «Горки Парк», гостиница Ramada, ТРЦ KazanMall). У АББ — похожий путь: участники рынка отмечают, что в управлении у банка, помимо «Тандема», находится близлежащее ТЦ «Авеню», несколько мебельных магазинов на Чистопольской и парк аттракционов «Кырлай».
«С учетом всех последних событий можно заметить, что Ак Барс Банк становится одним из крупнейших участников рынка коммерческой недвижимости». Фото: «БИЗНЕС Online»
КАЗАЛОСЬ БЫ, ПРИ ЧЕМ ЗДЕСЬ МУСИН?
К нынешней национализации «Ривьеры» (а именно так можно обозначить поглощение комплекса госбанком) все шло изначально. Во времена, когда Ак Барс Банком фактически руководил Роберт Мусин, финансовое учреждение активно кредитовало группу «Сувар», бенефициаром которой сейчас считается Евгений Корольков. «В своем кругу Мусин говорил о „Суваре“ не „они“, а „мы“», — характеризовал близость их отношений в тот момент собеседник «БИЗНЕС Online» в финансовой сфере.
В 2010 году в то время председатель Нацбанка РТ Евгений Богачев сообщил, что АББ оформил целый ряд объектов «Сувара» в залог по кредитам на общую сумму 5,4 млрд рублей (до этого кредиты выдавались без обеспечения). При этом Богачев скептически оценил вероятность возврата долга: «Считайте, что это собственность [Ак Барс Банка]», — сказал он.
Судя по всему, так и вышло. В АББ нам подтвердили, что остаются кредиторами «Ривьеры». Новый управляющий тоже говорит о возврате долгов. «Проект „Казанской Ривьеры“ долгие годы развивался на кредитные средства, а одна из задач любой компании — своевременно обслуживать и исполнять обязательства перед контрагентами. Новая команда, в управление которой перешел комплекс, направит все усилия на дальнейшее развитие в текущей ситуации и обслуживание долгов перед кредиторами», — так нам прокомментировал сделку Бардаков. Подробно он обещает ответить на вопросы СМИ в ходе пресс-конференции.
ООО «Отель «Ривьера» в 2019 году получило выручку в 578,7 млн рублей и чистый убыток в 42 миллиона. «Аквапарк-Сувар» в 2019 году получил выручку в 691 млн рублей и чистый убыток в 73,3 миллиона. Фото: «БИЗНЕС Online»
ООО «Отель „Ривьера“» в 2019 году получило выручку в 578,7 млн рублей и чистый убыток в 42 миллиона. У компании «Аквапарк-Сувар» в 2019-м выручка составила 691 млн рублей, чистый убыток — 73,3 миллиона. Отель был убыточен и в 2016-м, и в 2017-м, лишь в 2018-м показав прибыль в 17,5 млн рублей. Аквапарк продемонстрировал скромную прибыль: 11,6 млн — в 2017 году, 28,1 млн — в 2018-м. В любом случае это, конечно, не те суммы, которые могли бы окупить миллиардные вложения и проценты на них. Как в 2010 году сообщал «Коммерсантъ», объем инвестиций «Сувара» в «Ривьеру» оценивался в 3,9 млрд рублей (доля кредитных средств не озвучивалась).
Впрочем, до 2018-го на самих ООО «Отель „Ривьера“» и ООО «Аквапарк-Сувар» висели довольно скромные долги, которые в разы выросли с 2018 года: у отеля — в 2,5 раза до 716 млн рублей, у аквапарка — в 4,5 раза до 493 млн рублей. В сумме — 1,2 млрд рублей. Известно, что группа «Сувар» испытала серьезные трудности в связи с банкротством ТФБ, поэтому, возможно, с помощью «Ривьеры» пытались заткнуть какие-то дыры.
Роль последнего гвоздя, судя по всему, сыграла пандемия коронавируса. По телефону, указанному на сайте «Казанской Ривьеры», менеджер сообщила, что аквапарк не работает (как, впрочем, и другие городские аттракционы). Об этом же говорит и размещенное на сайте объявление: «С 28 марта мы приостанавливаем работу аквапарка, заботясь о здоровье наших гостей и сотрудников. Данное решение принято в связи с мерами по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции». Однако деятельность продолжают отель, ресторан и пляжная зона. Последняя, впрочем, только для гостей отеля — прийти позагорать «со стороны» не получится.
«Да, стоит вопрос выживания. Если случится чудо и нас откроют в июне, то есть надежда выжить. Если нет, то рассматриваем пессимистичные сценарии», — говорила Войтко в мае, рекомендуя бизнесменам «молиться и медитировать».
Колесо обозрения пока стоит, но Войтко надеется, что в ближайшее время его разрешат запустить. Фото: «БИЗНЕС Online»
«В ДАННЫЙ МОМЕНТ МЫ РУКОВОДИМ КОМПЛЕКСОМ С КОЛЕСОМ ОБОЗРЕНИЯ»
Настоящей драмой случившееся выглядит для супругов Ивана и Елены Войтко, которые руководили комплексом с 2007 года. Иван Войтко приехал в Казань из Москвы в 2004-м как директор региональных проектов «Планеты Фитнес» поднимать на ноги франшизный клуб, открытый «Суваром». В итоге он его и возглавил, а с 2007 года ему в управление доверили и «Ривьеру». Тогда же он привлек к управлению свою жену Елену Войтко, которая заняла пост коммерческого директора.
«В данный момент мы руководим комплексом с колесом обозрения „Вокруг Света“, а также рядом других проектов», — уточнила Войтко свое нынешнее положение. Она сообщила, что сюда же относится расположенное поблизости от аттракциона кафе.
ООО «Ривьера Скай», которому принадлежит колесо, судя по составу учредителей, изначально личный проект Елены Войтко и группы других физлиц. В мае в долю зашел и Иван Войтко. К слову, дело прибыльное: в 2019 году компания «Ривьера Скай» получила выручку в 39,6 млн рублей и чистую прибыль в 6,6 млн рублей.
Колесо обозрения пока стоит, но Войтко надеется, что в ближайшее время его разрешат запустить. Пока что оно вечерами просто радует горожан разноцветными переливами. «Кафе с открытой террасой уже работает. После снятия карантина у нас запланирован ряд интересных активностей, которые помогут стать нам местом притяжения горожан и гостей города», — заверила Войтко.
Непонятно, какова судьба фитнес-клубов. В компаниях «Фитнес-Альянс» и «Фитнес-Империя», зарегистрированных по адресу «Ривьеры», директором тоже недавно стал Бардаков. В юрлицах остальных клубов пока движений не отражено, но не исключено, что они тоже отойдут банку. При этом не факт, что у них сохранится прежнее название. «Вопрос по „Планете Фитнес“ пока открыт, ведутся переговоры, так как это федеральный бренд и в Татарстане его держателем является управляющая компания во главе с Иваном, а все клубы в Казани работают по договору франчайзинга», — рассказала нам Войтко.
Елена Войтко: «После снятия карантина у нас запланирован ряд интересных активностей, которые помогут стать нам местом притяжения горожан и гостей города». Фото: предоставлено Еленой Войтко
«РИВЬЕРА» РАСКОЛОЛАСЬ НАТРОЕ
Развлекательный комплекс «Казанская Ривьера» (это здание, которое сейчас называют киноцентром) начал работу в 2006 году: это четырехэтажное здание с боулингом, 3D- и 5D-кинотеатрами, караоке-баром, молодежным клубом и концерт-холлом, а также видовыми ресторанами «Панорама» и «Каравелла». Там же разместился один из клубов сети «Планета Фитнес». В 2007 году на берегу Казанки заработал аквапарк: 50 аттракционов, в том числе для дайвинга и серфинга, 10 горок для любителей острых впечатлений, детский пиратский форт, закрытые и открытые бассейны, спа-зона с банями и саунами разных традиций, летняя открытая зона, граничащая с каскадами VIP-бассейнов и оборудованным пляжем. Отель «Ривьера» впервые принял гостей в августе 2008 года. В 26-этажном здании 210 номеров, а наверху — смотровая площадка. В 2010-м у отеля заработал бассейн «Европейский». Последним открылось колесо обозрения, в 2016 году.
Проблемы, связанные с Татфондбанком, начали раскалывать «Ривьеру» в 2016-м. Роковым для РК стал кредит в Татфондбанке, за который поручались Мусин, Корольков, Рашид Таймасов и экс-директор ООО «УК „Казанская Ривьера“» Иван Войтко. Из-за него в банкротство ушла одна из фирм «зонтика» «Казанской Ривьеры», на чьем балансе находился киноцентр, — ЗАО «РК „Ривьера“». Согласно базе данных «Контур.Фокус», ЗАО «Развлекательный комплекс „Ривьера“» было учреждено в 2010 году кипрской компанией Morlock Enterprises Ltd. Кто за ней стоит и остается ли она акционером по сей день, не раскрывается.
В августе-ноябре 2015-го и в ноябре 2016-го общество заключило три кредитных договора с Татфондбанком, по которым банк обязался выдать под 16% годовых почти 175 млн рублей. 135 млн долга остались невыплаченными, на них набежали проценты и пени. АСВ получило основание потребовать долг досрочно. Это были первые требования: далее ТФБ засыпал дело новыми исковыми суммами. На момент введения в «Ривьере» конкурсного производства кредиторские требования в реестре достигли 935 млн рублей. Процедуру наблюдения в компании ввели 16 января 2018 года, а 27 апреля признали ее банкротом.
Роковым для РК стал кредит в Татфондбанке, за который поручались Роберт Мусин (на фото), Евгений Корольков, Рашид Таймасов и Иван Войтко. Фото: «БИЗНЕС Online»
Таким образом, управленцы «Сувара» лишились первого крупного объекта — им руководит конкурсный управляющий АСВ. Теперь же «Ривьера» раскололась натрое, если считать за полноценную часть колесо Войтко.
РК в прошлом году выставили на торги за 887 млн рублей. К началу лета здание кинотеатра подешевело до 500 млн рублей (его реализовывало центральное агентство залогового имущества — ЦАЗИ): за год дисконт составил более 40%. Судя по данным, опубликованным на сайте федерального реестра сведений о банкротствах, на сегодняшний день желающих приобрести объект пока не нашлось. Источники нашего издания, знакомые с положением дел, говорят о том, что интерес к киноцентру проявляли уже неоднократно, но, детальнее вникнув в положение дел (земля, по их словам, оформлена на одного собственника, а само здание — на другого), вчерашние интересанты отказываются от сделки.
«Возможно, есть резон искать инвестора на весь комплекс, включая киноцентр, ушедший в банкротную массу?» — спросили мы у Войтко. Она в ответ заметила, что конкретной информации по этому вопросу у нее нет, но согласилась, что было бы логичнее, чтобы всем комплексом владел один собственник: «При синергии объекты работают намного более эффективно».
РК в прошлом году выставили на торги за 887 млн рублей. К началу лета здание с кинотеатром подешевело до 500 млн рублей. Фото: «БИЗНЕС Online»
«В СИТУАЦИИ С КОРОНАВИРУСОМ ЭТО НЕ АКТИВ, А БОЛЬШЕ ПАССИВ»
«БИЗНЕС Online» собрал мнения о сделке у экспертов туристического рынка и риелторов.
Александра Юшутина —исполнительный директор ассоциации отелей Казани и РТ:
— «Ривьера» — один из самых значимых объектов на гостиничном рынке РТ. Нужно начать с того, что первые рекламные кампании Казани устраивала именно она: «Ривьера» продвигала свой отель, но в то же время и локацию целиком, открывая город для туризма. Это не просто отель: в сочетании с аквапарком и киноцентром под руководством Елены Войтко получился курорт европейского уровня. Не знаю, кто будет дальше всем управлять, но важно, чтобы «Ривьера» не сдавала по качеству, потому что объект большой, разнонаправленный и вне зависимости от юридических тонкостей туристами воспринимается целиком.
В период коронавируса «Ривьера» пострадала так же, как и все остальные отели, но сложно сказать, отразилось ли это на ее стоимости. По нашим предположениям, поток туристов должен хотя бы в начальной мере возобновиться к осени, чтобы отели могли выйти на минимальную загрузку, но очень многое зависит от того, как быстро будут сниматься ограничения, когда мы подойдем к третьему этапу. Люди все еще боятся ездить и остаются осторожными.
Мурат Ахмеров — генеральный директор A-Development:
— Я не думаю, что коронавирус сильно обрушил цены на рынке недвижимости. Такого точно нет, по крайней мере, в текущий момент. Стоимость бизнеса оценить достаточно сложно: отель «Олимп» продается публично за 415 миллионов. «Ривьера», вероятно, подороже — процентов на 15–20, но точно не менее 50 тысяч за квадратный метр. Загрузка там всегда была хорошей — за 86 процентов. Во-первых, отличная инфраструктура, вид на Казанку, рестораны, прогулочная набережная. Это что касается отеля. Стоимость аквапарка оценить сложно: это специализированный вид коммерческой недвижимости, подход к ценообразованию там индивидуальный.
Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-недвижимость»:
— Оценить стоимость сделки я не смогу, так как не знаю параметров этого отеля, но сумма огромная. Скорее всего, она была скорректирована с учетом нынешней коронавирусной ситуации со знаком минус. Если бы сделка состоялась год назад, цена была бы однозначно значительно выше, чем сейчас.
Выгодная ли сделка? Я думаю, что да, потому что «Ривьера» очень востребована в Казани. Это одно из центровых мест притяжения в Казани, достаточно много туристов в нем останавливается, так как отель находится в географическом центре города и оттуда легко добраться до любой точки, а аквапарк привлекает практически все Поволжье. Сейчас самое главное, насколько будет грамотен управленец в дальнейшем. Есть еще над чем работать, и можно значительно увеличить позиции комплекса, улучшив сервис, сделав гибкую ценовую политику, но можно и сильно потерять, загубив то, что есть.
В ситуации с коронавирусом это не актив, а больше пассив. Коммерческая недвижимость в категории общепита и развлекательных учреждений на сегодняшний день фактически закрыта, а налоги просто огромные. И если до конца года данные объекты не откроются, очень многие обанкротятся, потому что они проседают в очень большой минус. Я думаю, что покупатель подобное просчитывает, но при грамотном подходе можно выловить тот самый отложенный спрос и в конечном итоге получить бóльшую прибыль, чем было до этого.
Евгения Лодвигова — вице-мэр Казани:
— Та команда, которая была [до сделки], развивала «Ривьеру» достаточно успешно. С точки зрения бывшего отельера я понимаю, что это большой труд. С новой командой не знакома, но надеюсь, что управление отелем останется на высоком уровне.
Какие советы могу дать? Знаете, если бы была волшебная таблетка от кризиса, наверное, ее бы всем выписывали. Сейчас надо проанализировать тот опыт, который был наработан «Ривьерой», возможно, что-то улучшить, что-то сохранить. Мне сложно оценить, насколько это выгодная покупка с финансово-хозяйственной точки зрения, но то, что все приезжали в отель и аквапарк, то, что «Ривьера» является украшением нашей Казани, — совершенно однозначно. При правильном управлении все может получиться даже в кризис.
Персоны: Войтко Елена Николаевна, Мусин Роберт Ренатович, Войтко Иван Анатольевич
Предприятия: Казанская Ривьера
Лилиана Набиуллина, Елена Иванова, Ксения Соколова
Фото на анонсе: «БИЗНЕС Online»